ซื้อที่ดินสร้างบ้าน เช็กอะไรบ้าง

2026-10-24

สี่เรื่องที่ควรเช็กก่อนวางเงินจองที่ดินเปล่า คือเอกสารสิทธิ์ สีผังเมือง ทางเข้าออก และไฟฟ้าน้ำประปา พร้อมขั้นตอนถึงวันโอน

ก่อนจ่ายเงินจองที่ดินเปล่า คุณควรรู้สี่เรื่องของแปลงนั้น คือแปลงมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด ผังเมืองกำหนดให้ใช้ทำอะไร มีทางเข้าออกถึงถนนสาธารณะหรือไม่ และขอไฟฟ้าน้ำประปาได้หรือเปล่า คู่มือนี้อธิบายทีละข้อจากข้อมูลของหน่วยงานรัฐ แล้วต่อด้วยขั้นตอนจากตกลงซื้อถึงวันโอน Happy Home ช่วยตรวจเอกสารและเตรียมแต่ละขั้นกับคุณ แต่ไม่ได้ให้คำปรึกษากฎหมาย ทุกข้อควรยืนยันกับหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนโอน

เอกสารสิทธิ์ของแปลง

เอกสารสิทธิ์บอกว่าใครมีสิทธิอะไรในที่ดิน เอกสารที่พบบ่อยคือโฉนดที่ดิน กับ น.ส.3 และ น.ส.3 ก. ตามสารานุกรมที่ดินของกรมที่ดิน ส่วน ส.ค.1 เป็นเอกสารแจ้งการครอบครอง ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ที่ดินที่มีเพียง ส.ค.1 ต้องดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อนจึงโอนได้ ขอดูเอกสารจากผู้ขาย เทียบชื่อเจ้าของกับบัตรประชาชน และยืนยันที่สำนักงานที่ดินก่อนวางเงินจอง

สีผังเมืองของแปลง

ผังเมืองแบ่งพื้นที่เป็นสีตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทและสีของแต่ละจังหวัดกำหนดไว้ในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมของจังหวัดนั้น เช่น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ตรวจสีของแปลงได้จากระบบค้นหาผังเมืองของกรมโยธาธิการและผังเมือง ถ้าคุณจะสร้างบ้าน ให้ดูว่าประเภทของสีนั้นรองรับที่อยู่อาศัยหรือไม่ แล้วยืนยันกับหน่วยงานผังเมืองก่อนโอน

ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ

แปลงที่สร้างบ้านได้จริงต้องมีทางเข้าออก ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่นจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือที่เรียกกันว่าที่ดินตาบอด เจ้าของมีสิทธิผ่านที่ดินรอบข้างไปสู่ทางสาธารณะโดยต้องจ่ายค่าทดแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ถ้าแปลงไม่ติดถนนสาธารณะโดยตรง ให้เดินดูทางจริง ถามความกว้างและสภาพทาง และให้ทนายความตรวจก่อนจอง

ไฟฟ้าและน้ำประปา

ก่อนจองให้ถามผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาในพื้นที่ว่าแปลงนั้นขอใช้ได้หรือไม่ ต้องวางระบบเพิ่มแค่ไหน และมีค่าใช้จ่ายเท่าไร การขอใช้ไฟฟ้าใหม่ตามเอกสารของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ผู้ขอต้องแสดงหลักฐานความเป็นเจ้าของหรือสิทธิครอบครองสถานที่ จึงควรให้เอกสารสิทธิ์ของแปลงชัดเจนก่อนยื่นเรื่อง

จากตกลงซื้อถึงวันโอน

เมื่อเช็กครบสี่เรื่องและตกลงราคา ขั้นต่อไปคือวางเงินจอง ทำสัญญาซื้อขาย แล้วนัดจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน เงื่อนไขการจอง จำนวนเงิน การคืนเงิน และกำหนดเวลา อยู่ในเอกสารจองของแปลงนั้น อ่านให้ครบก่อนจ่าย ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีวันโอน ให้ดูว่าสัญญาระบุผู้จ่ายไว้อย่างไร ถ้ายังไม่ระบุให้ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันโอน ถ้าคุณกู้สินเชื่อ Happy Home ช่วยเตรียมเอกสารตามรายการที่ธนาคารยืนยัน ส่วนการอนุมัติ วงเงิน และการรับแปลงนั้นเป็นหลักประกันหรือไม่ เป็นดุลยพินิจของธนาคาร

พร้อมดูแปลงจริงแล้ว เริ่มจากที่ดินขายกรุงเทพฯ หรือดูที่ดินขายทั่วไทย ถ้าอยากให้เราช่วยตรวจเอกสารหรือสอบถามข้อมูลแปลงที่คุณสนใจ คุยกับ Happy Home

แหล่งอ้างอิง

เปิดอ่านผ่านผลค้นหา วันที่ 22 ตุลาคม 2569